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合作開發(fā)房地產合同效力分析內容有哪些?

  合作開發(fā)房地產合同效力分析內容有哪些?現(xiàn)在很多企業(yè)為了分擔風險,都會展開企業(yè)與企業(yè)之間的合作。合作開發(fā)房地產合同存在三個“共同”方面,分別是共同投資、共享利潤及共擔風險。那么,合作開發(fā)房地產合同效力分析,大家對此了解嗎?一起學習下吧。

合作開發(fā)房地產合同效力分析

  合作開發(fā)房地產合同效力分析內容有哪些?

  合作開發(fā)房地產合同作為涉及不動產建設的合同,相比一般合同,法律對其效力的規(guī)定更加嚴格,除了《民法典》第146條、第153條,第154條涉及的民事行為無效規(guī)定之外,其他一些特別因素也會影響合作開發(fā)房地產合同的法律效力。

  1、資質

  《國有土地使用權合同解釋》13條規(guī)定,當事人雙方均不具備房地產開發(fā)經營資質的,應當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經取得房地產開發(fā)經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發(fā)經營資質的房地產開發(fā)企業(yè)的,應當認定合同有效。據此,影響合作開發(fā)房地產合同法律效力的因素主要有合作主體是否具有房地產開發(fā)企業(yè)資質且規(guī)定了一定的效力補正期間。

  我國從事房地產開發(fā)的主體,必須為房地產開發(fā)企業(yè),房地產開發(fā)企業(yè)作為房地產開發(fā)的主體,雖一般不直接承擔房地產的施工工作,但在開發(fā)全部過程中,承擔相關手續(xù)辦理、規(guī)劃設計、組織建設、出售、融資抵押等大量開發(fā)工作,屬于房地產開發(fā)過程中的核心。而房地產項目涉及到的房屋也區(qū)別于一般商品,其不僅價格高昂,牽涉面廣,而且房屋質量直接關系到不特定多數人的生命財產安全,對社會不特定公眾甚至國家經濟發(fā)展和社會穩(wěn)定影響巨大。因此建立嚴格的房地產行業(yè)準入門檻與資質管理制度,對于房地產開發(fā)行業(yè)來說是不可或缺的。

  鑒于資質的稀缺性,實踐中還存在借用房地產開發(fā)企業(yè)資質進行開發(fā)的模式,那么此類借用資質的合作開發(fā)房地產合同效力應如何認定?

  在借用資質模式下,借用人除借用房地產開發(fā)企業(yè)的資質外,完全獨立開發(fā)項目,獨立投資建設,自負盈虧,自擔風險,被借用資質的房地產開發(fā)企業(yè)不參與項目的任何開發(fā)建設行為,只負責向借用人收取特定數額的管理費或承包費。

  我國法律、行政法規(guī)等對此類借用資質進行房地產開發(fā)行為雖然沒有明確定義和界定,但是結合《民法典》民事行為無效的相關規(guī)定,筆者認為,此類借用資質的合作開發(fā)房地產合同應為無效,筆者從“損害社會公共利益”及“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”兩個方面分析說明。

  第一,在借用資質開發(fā)房地產行為中,由于房地產開發(fā)具有高門檻等特性,其影響的是不特定多數人的生命財產安全,若任由本不具備相應資質的企業(yè)或個人,借用資質開發(fā)運作項目,勢必使得社會公共利益與人民群眾安全處于切實而緊迫的現(xiàn)實風險之中。第二,借用資質進行房地產項目開發(fā)的行為違反了《房地產管理法》關于房地產開發(fā)企業(yè)應取得相應資質以及未取得資質不得從事房地產開發(fā)業(yè)務的強制性規(guī)定。

  總之,筆者認為,關于企業(yè)或個人借用房地產開發(fā)企業(yè)資質,獨立從事房地產開發(fā)業(yè)務的行為,實質上并非合作開發(fā),而是以合作之名行獨自開發(fā)之實,屬于惡意規(guī)避國家房地產管理制度的行為,應當被認定為無效。在司法實踐中,法院也傾向于認為該類借用資質開發(fā)房地產的合同無效。

  2、土地性質

  除上述合作開發(fā)房地產合同主體的資質要求外,合作項目所涉土地也應當為出讓土地使用權,而不應為劃撥土地使用權。這是因為,劃撥土地使用權是國家無償提供給權利主體使用,權利主體并未繳納任何土地價款,并且劃撥土地通常都有特定用途,而不能用于商業(yè)開發(fā)。如果允許在劃撥土地上進行合作開發(fā),將會使劃撥土地的制度目的落空,損害國家利益。因此,有必要將劃撥土地排除在合作開發(fā)合同的標的范圍之外。

  另外,《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十條規(guī)定,以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,應當按照國務院規(guī)定,報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的,應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù),并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。由此可知,劃撥的土地在符合一定條件的情況下,即開發(fā)企業(yè)受讓人繳納土地使用權出讓金并經有關政府機構審批,也可用于房地產商業(yè)開發(fā)。

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